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Bilan 2021 - Perspectives 2022

Publié le 08/01/2022

Comme tous les ans, le réseau CENTURY 21 a communiqué, en début de semaine, son analyse du marché immobilier de l’année écoulée et a dessiné les tendances pour l’année à venir.

2021 est de nouveau une année record. Avec un nombre de transactions de près de 1 200 000 sur la France entière, nous atteignons un plus haut historique. La crise sanitaire associée à des taux d’emprunt bas a créé une dynamique sans précédent. Le foyer est redevenu la priorité des français. Les mois de confinement ont créé un besoin. Les taux d’emprunt bas ont donné les moyens. Le terme « frénésie » est sans doute exagéré mais cela donne une image assez précise de ce qu’on put ressentir certains vendeurs ou confrères de quelques régions de France. A l’inverse, certaines métropoles où nous avions l’habitude de voir partir les biens, parfois en quelques heures, ont découvert des délais de vente plus longs et des prix qui soudain n’augmentaient plus. L’archétype est l’appartement parisien sans extérieur vendu pour une grande maison dans la région Centre / Val de Loire.

Selon le principe des lois du marché, lorsque la demande est forte, les prix montent. Toutefois, contrairement aux années passées, cette hausse n’est pas le seul fait des métropoles (Paris est même en baisse) mais de l’ensemble du territoire. Certaines zones ont ainsi connu un vrai rattrapage ; ce qui d’ailleurs n’est pas sans conséquence sur l’économie locale. Certes, cela redynamise un marché local, mais cela impacte parfois les habitants du cru qui voient les prix flamber, ce qui n’est pas le cas de leur pouvoir d’achat.

De la même façon, la hausse des prix est disparate selon le type de biens. La maison avec jardin s’apprécie énormément tandis que l’appartement familial de centre-ville sans extérieur voit sa valeur au mieux stagner, mais plus généralement baisser. Le prix des petites surfaces continuent lui d’augmenter.

Ces points évoqués concernent bien évidemment les résidences principales mais l’investissement locatif est loin d’être en reste. La pierre a toujours été et demeure le placement préféré des français. 2021 le confirme encore et voit le volume de ce type de transactions augmente encore. Dans la capitale, près d’un tiers des ventes sont des investissements locatifs.

Clamart traduit bien ces tendances. Les maisons familiales avec jardin et emplacement de parking sont très demandées. Dans le quartier de la gare, il n’est pas rare que leurs prix se négocient (ou pas d’ailleurs) autour de dix mille euros le mètre carrés. A titre d’exemple, le prix moyen d’une maison à Clamart était en 2019 d’environ sept cent mille euros, il est aujourd’hui à plus de huit cent mille euros. Attention, c’est un prix moyen avec un écart type immense selon les quartiers. En effet, pour un budget de huit cent mille euros, un acquéreur recherchera une maison de minimum quatre-vingt-dix mètres carrés avec un jardin et notamment un emplacement pour garer sa voiture. Ce type de bien, à ce prix-là, n’existant tout simplement pas dans le bas Clamart, il préfèrera s’éloigner et compte tenu de la flexibilité qu’offre le télétravail, n’hésitera pas à envisager une acquisition à vingt ou trente kilomètres de Paris.

Comme je l’indiquais, cette hausse des prix est disparate mais généralisée à l’ensemble de la ville. Chacun des quartiers : Schneider / Percy, Galvents, centre-ville, Jardin Parisien, Petit Clamart voit ses prix augmenter. C’est d’autant plus vrai pour ces deux derniers quartiers qui profitent des nouvelles infrastructures créées récemment via les programmes Panorama et Grand Canal. A noter, l’importance croissante des structures scolaires dans les critères des acheteurs. La sectorisation d’un collège ou d’un lycée est devenue déterminante et impacte très significativement la valeur d’un bien.

Concernant l’investissement locatif, la demande est devenue explosive, notamment emmenée par les nombreux programmes neufs proposés en ville. Au niveau de notre agence, notre activité de Gestion Locative a littéralement explosé. Clamart offre à la fois des infrastructures de qualité et une proximité de Paris et des différents bassins d’emplois du sud de la région parisienne.

Reste maintenant à déterminer les tendance sur l’année 2022 et bien malin celui qui peut les déterminer avec précision. Les fondamentaux sont porteurs. Le besoin de logement est une constante et en région parisienne le déficit d’offre est réel. Le conditions de crédit sont plutôt bonnes, mais attention les cas sont disparates. Les « bons dossiers » empruntent facilement et à des taux faibles. Par contre, toute situation atypique expose à de réelles difficultés. La limitation du taux d’endettement et de la durée du crédit risquent d’exclure certains profils. Ce tour de vis du gouvernement était d’ailleurs à mon avis injustifié : les banques respectant globalement déjà ces pré-requis tout en faisant preuve de souplesse quand la situation le permettait.

La crise sanitaire reste bien évidemment l’inconnue. Nous avons remarqué que chaque annonce impactait directement le marché immobilier créant des conditions parfois surprenantes avec par exemple un engouement fort pendant quelques semaines, puis un arrêt brutal. Cela entraine des délais de vente en moyenne plus longs car disparates : parfois très rapides ou parfois beaucoup plus longs. Notre profession à vocation première de conseil doit s’adapter à ces conditions changeantes et expliquer à nos clients cette situation aujourd’hui atypique mais qui peut devenir la norme. Après tout, cela a toujours été notre rôle que nous adapter et créer les conditions pour que vendeurs et acheteurs se retrouvent pour faire avancer leurs projets respectifs. C’est notre challenge et c’est ce qui nous anime !

 

Quel que soit votre projet ou si vous êtes tout simplement curieux et avez envie de découvrir le marché immobilier Clamartois, n’hésitez pas à nous contacter. Toute notre équipe aime et connait Clamart et sera ravie d’échanger avec vous, de vous informer, de répondre à toutes vos questions et vos attentes.

 

A bientôt,

Frédéric Garrigoux

Taline Adjennian

Marjorie Messaoudi

Estelle Roosens

Anthony Salmon

Jolan Lhuissier

Kevin Maia Lopès

Nadya Pulur

Century 21 Expertys Clamart

27, rue Pierre et Marie Curie (Centre ville)

2, rue Serpis (Petit Clamart)

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