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Comment Etablir Une Offre D'Achat (Et La Faire Accepter)

Publié le 01/11/2021

Cela fait plusieurs semaines que vous visitez des appartements et des maisons à Clamart (ou ailleurs, même si nous n’en voyons pas vraiment la raison puisque c’est la plus belle ville du monde 😊 ) et vous avez enfin trouvé le bien de vos rêves, que ce soit pour en faire votre résidence principale ou un investissement de long terme ou bien encore et pourquoi pas, une résidence secondaire.

Comment passer à l’étape suivante : l’offre d’achat.

Avant de vous lancer, prenez d’abord le temps de lire les documents qui vous auront été remis : diagnostics techniques et s’il s’agit un bien en copropriété, tous les documents afférents : relevés de charges, procès verbaux d’assemblées générales, carnet d’entretien…

Idéalement, et c’est un point qui doit être pris en charge dès le début de vos recherches : vous devez avoir les éléments pour justifier de votre solidité financière. C’est un point important qui montrera votre sérieux et rassurera un vendeur sur vos capacités à mener l’achat jusqu’au bout. Contactez votre banque ou votre courtier et demandez une simulation de financement, voire une lettre de confort. Précisez sur un document la nature de votre financement : apport personnel, montant de l’emprunt envisagé, durée, taux, vos revenus…

Attention, votre état civil peut également avoir son importance. Par exemple, si vous êtes en cours de divorce et marié(e) sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, vous aurez des difficultés à acheter seul(e) tant que le divorce ne sera pas prononcé.

Passons maintenant à l’offre proprement dite. Faut-il se positionner au prix du mandat ou tenter une négociation ?

Principe de base : tentez une négociation, c’est risquer de voir l’appartement ou la maison vous passer sous le nez.

C’est d’autant plus vrai si le bien vient d’apparaître sur le marché. S’il vous plaît à vous, il y a de bonnes chances qu’il plaise à quelqu’un d’autre. De plus, en vous positionnant, vous montrerez de « l’appétit » pour le bien et le rendrez plus attirant, notamment pour les autres acheteurs : « s’il y a déjà une offre, c’est qu’il doit en valoir la peine… » et vous risquez de vous le faire « souffler ».

Sur un bien présent sur le marché depuis longtemps, une négociation peut se tenter. N’hésitez pas l’argumenter. Par exemple en comparant le prix du bien avec d’autres que vous avez visités. Si des travaux sont nécessaires sur le bien, faites venir un artisan afin d’établir un devis. Vous pouvez également jouer sur l’affect. Si vous avez eu un coup de cœur, mais que votre budget ne vous permet pas d’atteindre le prix, expliquez-le. Les vendeurs aussi ont un cœur.

La solidité de votre financement peut vous permettre également de réussir une petite négociation. Si votre dossier est extrêmement solide, un vendeur acceptera une petite diminution du prix contre la certitude de voir sa vente se réaliser. C’est encore plus vrai si vous proposez un achat « comptant » c’est-à-dire sans condition suspensive de prêt.

Voici également quelques « tuyaux » qui vous permettront de réduire le prix global de votre achat :

  • Si les honoraires de l’agence sont à la charge de l’acquéreur (c’est mentionné sur l’annonce), vous ne paierez pas de frais de notaire (pardon de mutation) sur le montant de ces honoraires, soit une économie d’environ 0.4% sur le prix de vente.

Ne demandez pas à votre agence de « basculer » la charge des honoraires ; c’est-à-dire de passer d’une charge « vendeur » à une charge « acquéreur », c’est illégal.

  • Demandez à ce qu’une liste de meubles soit établie. En valorisant le mobilier restant, vous pourrez le déduire du prix du bien. Le prix d’achat sera réparti entre un prix « immobilier » et « mobilier » et les frais de mutation ne s’appliquent pas sur la partie « mobilier ». Attention, il ne s’agit pas de les surévaluer au risque d’un redressement fiscal.

Dernier point, vous pouvez être tenté de négocier les frais d’agence. C’est à la fois interdit et vous risquez un contrôle fiscal. La loi Hamon oblige à la transparence et à l’application stricte du barème affiché en agence. Si ce barème est proportionnel au prix de vente, vérifiez bien que le bon pourcentage est appliqué.

Dernier conseil : bon nombre d’agences immobilières – dont votre agence Century 21 Expertys à Clamart – proposent de rédiger et faire signer le compromis de vente. Ce service est inclus dans nos honoraires. Contrairement à l’acte préparé par un notaire cela ne vous coûtera rien et cela se fera plus vite.

Quel que soit votre projet ou si vous êtes tout simplement curieux et avez envie de découvrir le marché immobilier Clamartois, n’hésitez pas à nous contacter. Toute notre équipe aime et connait Clamart et sera ravie d’échanger avec vous, de vous informer, de répondre à toutes vos questions et vos attentes.

A bientôt,

Frédéric Garrigoux

Taline Adjennian

Marjorie Messaoudi

Estelle Roosens

Anthony Salmon

Jolan Lhuissier

Kevin Maia Lopès

Brandon Soonaye

Nadya Pulur

Century 21 Expertys Clamart

27, rue Pierre et Marie Curie (Centre ville)

2, rue Serpis (Petit Clamart)

01 46 38 35 35

01 46 44 53 27

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