Attention À La Surestimation

Publié le 03/07/2021

Nous voyons dans Clamart quelque chose dont nous n’avions plus l’habitude ces dernières années : des panneaux « A vendre » fleurissent et surtout restent ! Le corollaire se retrouve dans les sites d’annonces où certains bien restent longtemps et enchaînent les baisses de prix.

La raison est dans un retournement de marché que nous vivons actuellement. Nous sommes dans une phase de transition à laquelle les différents acteurs ne se sont pas encore adaptés.

La demande de biens se segmente fortement sur notre ville. Elle se concentre sur des produits d’investissements locatifs (jusqu’à environ 300 000 euros) et sur des maisons aux critères précis : au minimum 90 m², trois chambres, jardin et possibilité de parking. Selon les quartiers, une telle maison peut dépasser 900 000 euros. La forte demande sur ces deux catégories conduit à une hausse des prix (sur ce type de biens exclusivement) et maintient à un niveau élevé le prix au mètre carré qui rappelons-le (voir un précédent article), n’existe pas.

Il reste par ailleurs une vaste quantité de biens pour lesquels la demande a drastiquement chuté.

Pour schématiser : un appartement en rez-de-chaussée (ou en étage élevé sans ascenseur), sans extérieur, sans parking, sur un axe passant, aura beaucoup de mal à trouver preneur. Il en est de même pour une maison sans jardin et sans garage.

Le confort du logement est devenu un critère sur lequel les acquéreurs ne transigent pas.

Il s’agit bien évidemment d’une conséquence directe de la crise sanitaire. Auparavant, un logement compensait un manque de confort par son emplacement : « je n’ai pas d’extérieur, mais je suis à quelques dizaines de minutes de mon lieu de travail et je vis dans un quartier vivant (ou à proximité de) avec restaurants, cinéma, parcs…. ». Pour beaucoup, le logement était un lieu où passer ses nuits, la vie était à l’extérieur. Plus maintenant.

L’acquéreur ne sacrifie plus son confort pour un emplacement et à prix équivalent, préfèrera un autre secteur et, dans le cas du marché francilien,  s’éloignera.

Les facilités données par le télétravail, la crainte de nouvelles restrictions font que le refuge devient valeur refuge.

Prenons un exemple concret. En 2019, un appartement de 100 m² sans parking, sans extérieur, à Clamart dans le quartier de la Gare, dans un état correct se négociait autour de 600 000 euros. Aujourd’hui, un acquéreur pour ce prix-là, préfèrera s’orienter vers la Vallée de Chevreuse où il pourra trouver des maison de 130 m² sur des terrains de 500 m². Certes le temps de trajet vers son lieu de travail va augmenter mais comme au final, il n’ira plus que trois jours sur cinq…

L’impact sur les prix de ce type de bien est fulgurant. Selon nos estimations, la baisse atteint en ce moment près de 20%. Cette tendance ne se reflètent pas encore sur les moteurs d’estimations ou sur les bases de données des notaires (ils recensent déjà avec un décalage des ventes réitérées chez les notaires donc des ventes négociées il y a environ un an).

Ce revirement brusque n’est pas encore intégré par l’ensemble des acteurs, notamment au niveau des vendeurs et mal expliqué par agents immobiliers et avouons-le, pas toujours pour de bonnes raisons.

Malheureusement, ces comportements, au lieu de contenir cette baisse, l’accentuent de manière exponentielle.

Positionner un bien au-delà du prix de marché n’attira pas d’appels et ne déclenchera pas de visites. S’il n’est pas rapidement ajusté, il va s’user. Il n’aura pas bénéficié de l’effet de nouveauté, de la promotion mise en place par les professionnels de l’immobilier. Bref le momentum ne se créera pas.

Ces quelques jours où le bien parait d’exception par sa nouveauté et sa présentation n’existeront pas et comme le mouvement est général, il rejoindra les autres maisons et appartements qui n’attirent pas. Il n’y aura alors que deux solutions pour « rattraper le coup » : un arrêt de la vente pour la reprendre plus tard à un prix plus en adéquation avec le marché ou une baisse significative du prix car le seul moyen de trouver un acquéreur sera alors de présenter le bien comme une « bonne affaire ».

Dans les deux cas, le vendeur perd du temps et comme nous sommes sur un marché baissier, il perd de l’argent et de plus en plus.

Le professionnel de l’immobilier doit, de par son devoir de conseil, expliquer cette tendance réelle du marché et le vendeur, dans son intérêt, doit l’écouter (même si ce qu'il entend ne lui plait pas)

Le manque de biens à la vente (ce qui est de moins en moins vrai), la concurrence du secteur incitent certains « professionnels » à surestimer les biens, à promettre un rêve qu’ils ne seront pas en mesure de concrétiser. Et les conséquences peuvent être graves : un prêt relais effectué sur un montant irréaliste, un projet d’achat qui ne peut se réaliser…

D’autres ont trouvé une mécanique : surestimation, augmentation de mandats captés devenant autant de produits d’appels. L’acquéreur en recherche est attiré par une nouvelle annonce, un nouveau panneau. Lorsqu’il appelle pour prendre des renseignements et découvrent un prix qui lui parait trop élevé, il est réorienté sur un autre bien du même type depuis longtemps à la vente sur lequel, l’intermédiaire le sait, le vendeur sera résolu à accepter une négociation significative.

C’est une sorte de pyramide de Ponzi, où les nouveaux biens servent à vendre les anciens.

La période est incertaine. Un projet immobilier est un des enjeux d’une vie. Cela mérite réflexion et analyse et surtout aucune précipitation. Si vous êtes vendeur, prenez les conseils et les avis, faites attention aux miroirs aux alouettes et surtout soyez réactifs.

 

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