L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement

« On peut acheter un taudis dans un palace mais pas un palace dans un taudis ».

Cette maxime connue des agents immobiliers, un brin cynique, traduit une réalité incontournable de tout achat immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.

Autant, il est envisageable de réaliser des travaux même significatifs dans un bien que vous achetez, autant cela peut être compliqué d’en effectuer dans un immeuble, voire impossible dans un quartier.

Le taudis dans le palace a du potentiel. Le palace dans le taudis en a peu, ou alors à long terme.

Mais quel est le bon emplacement, le bon environnement ?

Réponse directe et non engageante : celui qui vous convient !

Il y a bien évidemment des critères très objectifs.

Tout d’abord, y a-t-il des nuisances ou des risques ? Un diagnostic « ERP » (Etat des Risques et Pollution), obligatoire pour toute vente, vous alertera sur les points de vigilance suivants :

• Nuisances sonores (Périmètre d’Exposition au bruit)
• Risque Sismique
• Risque d’exposition au radon
• Risque minier (risque d’effondrement relatif à la présence de mines)
• Risque technologique (ex : présence d’une installation nucléaire dans le périmètre)
• Pollution des sols
• Catastrophe naturelle récente

La liste peut faire peur, mais elle doit être analysée avec circonspection et expliquée par une personne connaissant le secteur (au hasard, un agent immobilier…). Ainsi, par exemple, le risque sismique est présent dans la France entière, mais à un niveau très faible, 1. Également, la présence d’une centrale nucléaire peut inquiéter quelqu’un qui n’est pas de la région, mais quelqu’un qui connait le coin n’y prêtera pas attention…

Il y a ensuite des critères plus subjectifs qui correspondent à votre perception personnelle ou à vos besoins de l’instant.

Vous êtes soucieux de votre sécurité. Peut-être certains quartiers sont-ils à éviter ?

Vous avez des enfants ? La proximité d’un axe passant vous inquiétera peut-être.

Evoquant les enfants, la qualité des écoles, la sectorisation scolaire est également quelque chose de déterminant et qui a dorénavant un impact direct sur la valeur d’un bien.

Selon vos usages professionnels, d’autres critères peuvent être à prendre en considération. Le temps de trajet jusqu’à votre bureau. Que ce soit en voiture ou en transport en commun, il faut que le temps de trajet reste raisonnable. Attention, vous souhaitez un logement proche de la gare ? Vous risquez d’entendre le train ! Il y a un équilibre à trouver dans toute chose.

Vous faîtes du télétravail ? Comment est la connexion internet ? Est-ce que le bien dispose de la fibre ?

Prenez également en compte toutes les dimensions de votre projet immobilier. La maison vous séduit mais vous trouvez qu’il manque une pièce. Du coup, une extension ou une surélévation pourraient être des projets sympas à envisager. Oui, mais est-ce possible ?

Dans certains quartiers, toutes les constructions sont soumises à un plan local d’urbanisme qui définit les contraintes et conditions qui s’imposent à tout projet de construction. Un rendez-vous en mairie vous renseignera sur le potentiel de réalisation de vos idées.

Si vous envisagez l’achat d’une maison, cette analyse du quartier sera à peu près suffisante, mais si vous achetez un appartement, il faudra être tout aussi vigilant sur l’immeuble.

Est-ce que l’immeuble est en bon état ? Est-ce que l’entretien et les réparations sont faits en temps et en heure ? Est-ce que l’ambiance est bonne parmi les copropriétaires ? Est-ce que vous pouvez faire tous les travaux que vous envisagez ?

Plein de nouvelles questions qui surviennent. Vous pourrez obtenir quelques informations dans les documents que l’agent immobilier est obligé de tenir à votre disposition : règlement de copropriété, relevés de charges, procès-verbaux d’Assemblées Générales, diagnostics techniques.. Ne vous privez pas d’appeler le Syndic ou un représentant du conseil syndical. Un échange de vive voix vous permettra de poser toutes les questions que vous désirez et surtout d’avoir un « ressenti » de la vie de la copropriété.

Certains vous diront que face à tant d’aléas, il vaut mieux acheter dans un quartier qu’on connait. C’est vrai mais on a aussi parfois envie de changement. Prendre le temps de découvrir un quartier, déjeuner dans le restaurant du coin, échanger avec les voisins…. Autant de petits moments qui vous permettront de valider (ou pas) votre choix.

Si vous envisagez de vous installer dans la plus belle ville du monde (c’est Clamart. Ne laissez personne dire le contraire), n’hésitez pas à contacter notre agence Century 21 Expertys à Clamart. Que ce soit pour un projet d’achat ou de location, nous serons ravis de vous faire découvrir notre ville.

A bientôt,

Frédéric Garrigoux